Z pohledu daňového systému České republiky zaujímá společenství vlastníků jednotek zvláštní pozici. Ačkoliv se formálně jedná o právnickou osobu, její daňové povinnosti se významně liší od běžných obchodních korporací či jiných typů právnických osob. Tato odlišnost vychází především z účelu existence SVJ, kterým není dosahování zisku, nýbrž zajištění správy společných částí bytového domu. Zákonodárce tuto skutečnost reflektoval při tvorbě daňových předpisů, a proto pro SVJ platí specifický daňový režim.
Osvobození od povinnosti podávat daňové přiznání
Klíčovým aspektem daňového režimu společenství vlastníků jednotek je skutečnost, že tato právnická osoba nemá povinnost podávat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob za předpokladu, že její příjmová struktura odpovídá zákonem stanoveným kritériím. Konkrétně se jedná o situaci, kdy SVJ má ve zdaňovacím období výhradně příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené, případně příjmy, u nichž je daňová povinnost vypořádána formou srážkové daně vybírané podle zvláštní sazby daně. Tato úprava reflektuje běžnou realitu fungování SVJ, kdy většina příjmů pochází z příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku, které nepodléhají standardnímu zdanění.
Absence oznamovací povinnosti
Dalším významným aspektem daňového režimu společenství vlastníků jednotek je absence oznamovací povinnosti vůči správci daně v případě, že SVJ nevznikla ve zdaňovacím období daňová povinnost k dani z příjmů právnických osob. Tato úprava představuje administrativní zjednodušení, neboť SVJ není povinno aktivně informovat finanční úřad o skutečnosti, že mu nevznikla daňová povinnost. Zákonodárce tím reflektuje běžnou realitu fungování SVJ, kdy drtivá většina těchto právnických osob standardně nedosahuje zdanitelných příjmů, a bylo by proto nadbytečné, aby každoročně oznamovaly tuto skutečnost správci daně.
Výjimky a změny v daňovém režimu
Je však nezbytné zdůraznit, že výše popsaný daňový režim není neměnný a může dojít k situacím, kdy společenství vlastníků jednotek bude povinno podávat daňové přiznání. Tato situace nastává v okamžiku, kdy SVJ začne generovat příjmy, které jsou předmětem standardní daně z příjmů právnických osob a zároveň nepodléhají srážkové dani. Jedná se například o příjmy z pronájmu společných částí domu (pronájem střechy pro umístění antén mobilních operátorů, pronájem fasády pro reklamní účely, pronájem nebytových prostor ve vlastnictví všech vlastníků apod.), příjmy z prodeje majetku ve vlastnictví SVJ či jiné příjmy z ekonomické činnosti.
Legislativní zakotvení a specifika posuzování příjmů a výdajů
Pro komplexní pochopení daňové problematiky společenství vlastníků jednotek je zásadní znalost příslušných legislativních předpisů. Kromě zákona o daních z příjmů je třeba věnovat pozornost Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým vlastnictvím, které detailně upravuje posouzení příjmů a výdajů společenství vlastníků jednotek. Toto nařízení stanovuje, jaké druhy příjmů a výdajů se považují za příjmy a výdaje související se správou domu a pozemku, a tedy nepodléhající standardnímu zdanění, a které naopak mohou být považovány za zdanitelné příjmy.
Praktické dopady na fungování SVJ
Z praktického hlediska znamená specifický daňový režim pro společenství vlastníků jednotek významné administrativní zjednodušení. Běžné SVJ, které hospodaří pouze s příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku, nevykonává žádnou ekonomickou činnost a případné volné finanční prostředky má uloženy na bankovním účtu (kde jsou úroky zdaněny srážkovou daní), není zatíženo povinností každoročně zpracovávat a podávat daňové přiznání. Tento přístup reflektuje nekomerční povahu činnosti SVJ a napomáhá snižovat administrativní zátěž spojenou s fungováním těchto právnických osob.
Odpovědnost statutárních orgánů
V souvislosti s daňovým režimem SVJ je třeba zdůraznit odpovědnost statutárních orgánů, především výboru společenství nebo předsedy společenství vlastníků. Tyto orgány jsou povinny průběžně monitorovat charakter příjmů SVJ a v případě, že dojde ke změně a SVJ začne generovat zdanitelné příjmy, zajistit splnění všech daňových povinností včetně podání daňového přiznání. Zanedbání této povinnosti může vést k uložení sankcí ze strany správce daně, přičemž za tyto sankce mohou být osobně odpovědní členové statutárních orgánů.
Čtěte také: Co si pohlídat u příjmu z nájmu nebytových prostor v SVJ? Co je příjem jednotlivých vlastníků při pronájmu společných prostor SVJ?