Kdo nemusí danit příjem z pronájmu v roce 2026 za rok 2025?

Otázka zdanění příjmů z pronájmu se týká velkého množství fyzických osob v České republice a je naprosto pochopitelné, že mnoho poplatníků hledá odpověď na to, zda se jich povinnost podat daňové přiznání a odvést daň vůbec týká. Níže jsou podrobně rozepsány jednotlivé skupiny osob, které za splnění konkrétních zákonných podmínek nemusí v roce 2026 za zdaňovací období roku 2025 daňové přiznání podávat ani daň z příjmů z pronájmu hradit.

1. Poplatníci s příjmy výhradně z pronájmu do 50 000 Kč ročně

• První a nejčastější skupinou osob, které se povinnost danit příjem z pronájmu za rok 2025 vůbec netýká, jsou ti poplatníci, jejichž jediným zdanitelným příjmem během celého roku 2025 byl příjem z pronájmu ve smyslu ustanovení § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP).
• Klíčovou podmínkou pro osvobození od povinnosti podávat daňové přiznání a odvádět daň je skutečnost, že celková výše těchto příjmů z pronájmu za celý kalendářní rok 2025 nepřesáhla v součtu částku 50 000 Kč. Jinými slovy, pokud poplatník v průběhu celého roku 2025 pronajímal například byt, dům, garáž, nebytový prostor nebo jiný nemovitý majetek, přičemž veškeré příjmy, které mu z tohoto pronájmu plynuly, nedosáhly celkové roční hranice 50 000 Kč, pak se na něj zákonná povinnost daňového přiznání nevztahuje.
• Je velmi důležité zdůraznit, že se jedná o hrubé příjmy z pronájmu, tedy o celkovou sumu všech inkasovaných plateb od nájemníků za celý rok, a nikoli o příjmy snížené o výdaje spojené s pronájmem. Výše výdajů, ať už skutečných nebo paušálních, nemá na posouzení tohoto limitu žádný vliv.
• Tito poplatníci jsou tedy v roce 2026 zcela osvobozeni od dvou zásadních povinností – za prvé nemusí podávat přiznání k dani z příjmů fyzických osob za zdaňovací období roku 2025, a za druhé nemusí hradit žádnou daň z takto dosažených příjmů z pronájmu.
• Tento postup je v souladu s platnou daňovou legislativou a poplatník, který splňuje výše uvedené podmínky, neporušuje žádný zákon tím, že daňové přiznání nepodá a daň nezaplatí. Jedná se o legální a zákonem předvídanou výjimku, která má za cíl snížit administrativní zátěž pro osoby s nízkými příjmy z pronájmu.

2. Poplatníci s příjmy z pronájmu i dalšími příjmy, celkem do 50 000 Kč ročně

• Druhou skupinou osob, která se nachází ve velmi podobné situaci jako skupina první, jsou poplatníci, kteří v roce 2025 sice nedosahovali pouze příjmů z pronájmu dle § 9 ZDP, ale měli i jiné dílčí zdanitelné příjmy – například drobné výnosy z investic, příjmy z příležitostných činností, výnosy z cenných papírů nebo jiné nepravidelné zdanitelné příjmy.
• I v případě těchto poplatníků však platí, že pokud celková výše veškerých jejich zdanitelných příjmů za celý rok 2025 v součtu nepřesáhla částku 50 000 Kč, nevzniká jim povinnost podávat daňové přiznání ani povinnost hradit daň z příjmů fyzických osob.
• Do tohoto limitu 50 000 Kč se tedy počítají veškeré zdanitelné příjmy dohromady – tedy jak příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP, tak veškeré ostatní příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob a které nejsou od daně osvobozeny.
• Smyslem tohoto pravidla je opět snížit administrativní náročnost pro poplatníky s celkově nízkými příjmy. Zákonodárce zohlednil skutečnost, že u osob s tak nízkými příjmy by náklady spojené s podáním daňového přiznání a správou daně byly zcela neúměrné výši potenciálně vybrané daně.
• Tito poplatníci tedy v roce 2026 nemusí podávat daňové přiznání za rok 2025 ani platit daň, a to i přesto, že měli více druhů zdanitelných příjmů, pokud jejich celková výše zůstala pod zákonnou hranicí 50 000 Kč.

3. Zaměstnanci s vedlejšími příjmy z pronájmu do 20 000 Kč ročně

• Třetí a z pohledu praxe velmi rozšířenou skupinou jsou zaměstnanci, tedy osoby, které v roce 2025 pobíraly příjmy ze závislé činnosti dle § 6 ZDP od jednoho nebo více zaměstnavatelů, a zároveň měli vedlejší příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP.
• Pro tuto skupinu poplatníků platí odlišný, a v porovnání s ostatními poplatníky přísnější limit – příjmy z pronájmu nesmí za celý rok 2025 v celkovém součtu přesáhnout hranici 20 000 Kč. Pokud zaměstnanec splní tuto podmínku, nemusí v roce 2026 podávat daňové přiznání kvůli svým příjmům z pronájmu a nemusí z těchto příjmů odvádět ani daň.
• Je nezbytné upozornit na to, že tato výjimka platí pouze tehdy, pokud zaměstnanec nemá zároveň povinnost podávat daňové přiznání z jiného důvodu. Pokud by například zaměstnanec měl v roce 2025 více zaměstnavatelů a jejich příjmy ze závislé činnosti by se překrývaly ve stejném období, nebo by měl jiné příjmy přesahující zákonné limity, povinnost podat daňové přiznání by mu vznikla bez ohledu na výši příjmů z pronájmu.
• Specifické postavení zaměstnanců v daňovém systému spočívá v tom, že jejich příjmy ze závislé činnosti jsou průběžně zdaňovány formou srážek záloh na daň prováděných zaměstnavatelem, a proto zákon umožňuje, aby si tito poplatníci nechali provést roční zúčtování daně přímo u svého zaměstnavatele, aniž by museli podávat samostatné daňové přiznání – ovšem pouze za předpokladu, že jejich ostatní příjmy, včetně příjmů z pronájmu, zůstanou pod zákonným limitem 20 000 Kč.
• Zaměstnanec splňující výše uvedené podmínky tedy v roce 2026 daňové přiznání za rok 2025 nepodává a daň z příjmů z pronájmu neplatí, přičemž daňové vypořádání jeho příjmů ze zaměstnání proběhne standardně prostřednictvím ročního zúčtování u zaměstnavatele, pokud o něj zaměstnanec požádá.

4. Poplatníci s nulovou daňovou povinností po uplatnění základní slevy na poplatníka

• Čtvrtá skupina poplatníků se nachází ve specifické situaci – na rozdíl od předchozích skupin povinnost podat daňové přiznání v roce 2026 za rok 2025 sice mají, protože jejich celkové zdanitelné příjmy zákonné limity přesáhly, avšak ve výsledku přesto žádnou daň platit nebudou.
• Tato situace nastává tehdy, když poplatník sice dosáhl zdanitelných příjmů, které ho k podání daňového přiznání zavazují, ale po provedení všech zákonných výpočtů a po uplatnění základní slevy na poplatníka ve výši 30 840 Kč za celý rok 2025 vychází jeho výsledná daňová povinnost na nulu nebo dokonce v záporné hodnotě.
• Základní sleva na poplatníka je nástrojem daňové politiky státu, který zajišťuje, že osoby s velmi nízkými příjmy nemusí de facto platit žádnou daň z příjmů, přestože formálně povinnost přiznání podat mají. Tato sleva se uplatňuje přímo na vypočtenou daň a snižuje ji na výslednou daňovou povinnost.
• Prakticky to znamená, že pokud byl základ daně poplatníka po odpočtu výdajů natolik nízký, že vypočtená daň (při sazbě 15 % pro příjmy do 36násobku průměrné mzdy) nepřesáhla částku 30 840 Kč, bude po uplatnění základní slevy na poplatníka jeho výsledná daňová povinnost nulová.
• Tito poplatníci tedy sice musí v zákonné lhůtě daňové přiznání podat, ale díky základní slevě na poplatníka žádnou daň z příjmů fyzických osob za rok 2025 fakticky neodvedou. Podání přiznání je v jejich případě administrativní povinností, která však nemá přímý finanční dopad v podobě daňové platby.
• Je vhodné dodat, že poplatník může kromě základní slevy na poplatníka uplatnit i další slevy či odpočty, na které mu zákon dává nárok – například slevu na manžela či manželku, na invaliditu, na studenta nebo různé nezdanitelné části základu daně – a tím svou daňovou povinnost ještě dále snížit nebo eliminovat.

Mohlo by vás také zajímat: Kdo musí danit příjem z pronájmu nebytových prostor v SVJ? Co jsou pasivní příjmy?