Jak danit příjem společníka z nájmu majetku zahrnutého v podnikání?

Základní rozdělení

Společníci obchodních společností mají plné právo pronajímat svůj vlastní majetek třetím stranám nebo přímo své vlastní společnosti, přičemž tato činnost je zcela legální a běžně využívaná v podnikatelské praxi.
Klíčovým rozhodujícím faktorem pro správné zdanění těchto příjmů z nájmu je skutečnost, zda je pronajímaný majetek zahrnut do obchodního majetku společníka, nebo zda tento majetek do obchodního majetku zahrnut není.
Způsob zdanění se v těchto dvou případech zásadně liší, a proto je nezbytné správně určit, do které kategorie konkrétní příjem spadá, aby nedošlo k chybám při daňovém přiznání.

Pokud společník pronajímá majetek, který má zapsaný ve svém obchodním majetku, jedná se o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů.
Tento příjem nepodléhá pouze dani z příjmů fyzických osob, ale zároveň zakládá povinnost odvádět pojistné na zdravotní pojištění a pojistné na sociální zabezpečení, což celkové daňové zatížení společníka výrazně navyšuje.
Protože je společník ve vztahu ke své společnosti osobou ekonomicky nebo personálně propojenou, jsou tito dva subjekty považováni za spojené osoby ve smyslu § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů.
Z titulu postavení spojených osob vzniká společníkovi zákonná povinnost sjednat nájemné výhradně ve výši obvyklé, tedy ve výši, která by byla sjednána mezi zcela nezávislými subjekty za srovnatelných podmínek na trhu.
Pokud by bylo nájemné sjednáno v jiné než obvyklé výši, má správce daně právo základ daně upravit tak, aby odpovídal podmínkám obvyklým mezi nezávislými osobami, a to jak směrem nahoru, tak i směrem dolů.

V případě, že pronajímaný majetek společník nemá zapsán ve svém obchodním majetku, se zdanění příjmů z nájmu řídí odlišnými pravidly a celý proces je administrativně i finančně méně náročný.
Příjmy z nájmu majetku nezahrnutého do obchodního majetku se zdaňují jako příjmy z nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů, přičemž tyto příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Pokud jsou tyto příjmy z nájmu nízké, může dokonce nastat situace, kdy tyto příjmy zdanění vůbec nepodléhají, a to v závislosti na platných zákonných limitech pro osvobození příjmů od daně.
Absence povinnosti hradit odvody na pojistné představuje v praxi výraznou finanční úsporu oproti situaci, kdy je majetek v obchodním majetku zapsán.