Co hlídat v přiznání u odpočtu úroků z hypotečních úvěrů?

Odpočet úroků z hypotečního úvěru představuje jednu z nejvýznamnějších daňových výhod, kterou mohou fyzické osoby využít při podání daňového přiznání za rok 2025 v roce 2026, přičemž správné uplatnění tohoto odpočtu může poplatníkovi ušetřit nezanedbatelnou částku na dani z příjmů fyzických osob.
Aby bylo možné odpočet úroků vůbec uplatnit, musí poplatník splnit několik zákonem přesně stanovených podmínek, jejichž nesplnění byť jen v jednom jediném bodě může vést k tomu, že celý odpočet bude považován za neoprávněný a daňové přiznání bude obsahovat chybu.
Poplatník musí být v prvé řadě prokazatelným vlastníkem nemovitosti, na jejíž financování byl hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření poskytnut, přičemž vlastnictví musí být řádně doloženo příslušnými dokumenty, zejména výpisem z katastru nemovitostí.

Podmínka vlastního bydlení

Nestačí být pouhým vlastníkem nemovitosti, neboť zákon výslovně vyžaduje, aby poplatník předmětnou nemovitost skutečně využíval k vlastnímu trvalému bydlení, což znamená, že v nemovitosti musí skutečně a prokazatelně bydlet, nikoli ji pouze vlastnit bez faktického užívání.
Zákon nicméně připouští i situaci, kdy nemovitost slouží k bydlení zákonem přesně vymezených blízkých osob poplatníka, mezi něž patří zejména děti poplatníka, jeho rodiče nebo rodiče jeho manžela či manželky, přičemž i v takovém případě lze odpočet úroků za zákonem stanovených podmínek uplatnit.
Poplatník si musí být vědom toho, že podmínka trvalého bydlení nebo bydlení blízkých osob musí být splněna po celé zdaňovací období nebo alespoň po jeho část, za kterou je odpočet uplatňován, a jakákoli změna způsobu využívání nemovitosti během roku může mít přímý dopad na výši uplatitelného odpočtu.

Zásadní podmínkou, na kterou poplatníci velmi často zapomínají nebo ji podceňují, je skutečnost, že peněžní prostředky z hypotečního úvěru musí být prokazatelně použity výhradně na financování vlastní bytové potřeby poplatníka nebo jeho nejbližších osob, přičemž jakékoli jiné využití těchto prostředků odpočet vylučuje.
Za uznatelné účely čerpání úvěru zákon považuje především výstavbu zcela nové nemovitosti určené k bydlení, dále pak rekonstrukci nebo jinou změnu stávající stavby, koupi pozemku určeného pro budoucí výstavbu bytové nemovitosti nebo pořízení rozestavěné stavby, která bude po dokončení sloužit k bydlení.
Poplatník musí být schopen v případě dotazu ze strany finančního úřadu nebo správce daně jednoznačně a průkazně doložit, že veškeré finanční prostředky čerpané z hypotečního úvěru byly skutečně použity na výše uvedené zákonem uznatelné účely, a proto je vhodné si veškerou dokumentaci pečlivě archivovat.

Daňový odpočet úroků z hypotečního úvěru nelze za žádných okolností uplatnit v případě nemovitostí, které jsou určeny primárně k rekreaci, jako jsou například chaty, chalupy nebo rekreační apartmány, a to i tehdy, pokud poplatník takovou nemovitost příležitostně sám využívá k přechodnému pobytu.
Stejně tak nelze odpočet uplatnit na nemovitosti, které poplatník využívá k podnikání nebo je zahrnul do svého obchodního majetku, neboť v takovém případě se úroky z hypotečního úvěru mohou stát daňově uznatelným výdajem v rámci podnikání, nikoli však odpočtem od základu daně fyzické osoby.
Velmi častou a závažnou chybou, které se poplatníci v daňových přiznáních dopouštějí, je pokus o uplatnění odpočtu úroků na takzvané investiční nemovitosti, tedy byty nebo domy, které poplatník vlastní a které pronajímá třetím osobám za účelem dosažení příjmů z nájmu, přičemž na tyto nemovitosti odpočet úroků od základu daně fyzické osoby uplatnit nelze a takové uplatnění by bylo považováno za chybu v daňovém přiznání.