Co si od července 2025 hlídat v DPH u staveb?

1. Změny v zákoně o DPH od 1. července 2025:

• V platnost vstoupily změny týkající se zdanění staveb, především novostaveb a staveb významně přestavěných.
• Nové úpravy ovlivňují, zda a kdy vzniká povinnost odvádět DPH z prodeje nemovitostí.

2. Zdanění novostaveb:

• DPH podléhá pouze první dodání novostavby.
• Toto první dodání musí být uskutečněno během dvou let od kolaudace.
• Další prodeje (i pokud proběhnou během dvouleté lhůty) jsou osvobozené od DPH.

3. Definice podstatné změny dokončené stavby:

• Podstatnou změnou dokončené stavby se rozumí takové stavební práce, které:
  a) Vedou ke změně využití nemovitosti nebo podmínek jejího obývání.
  b) Typicky jde o rekonstrukce, přístavby, nástavby či rozsáhlé opravy.
• Náklady na úpravy musí přesáhnout 30 % základu daně z úplaty za dodání nemovitosti.

4. Zdanění při podstatných změnách:

• Pokud jsou splněny výše uvedené podmínky, první následující dodání takto změněné nemovitosti podléhá DPH.
• Povinnost odvést DPH může vzniknout i v případě, kdy podstatná změna ještě není dokončena, ale nemovitost se již prodává.

5. Příklad: Prodej zásadně přestavěné nemovitosti:

• Pokud prodávající dokončí přestavbu a prodá nemovitost do dvou let od změny, přičemž náklady na přestavbu přesáhnou zmíněných 30 %, bude muset odvést DPH.
• Po uplynutí lhůty dvou let již bude prodej od DPH osvobozen.

6. Časové a daňové plánování:

• Nové podmínky zdanění vyžadují dobré načasování prodeje, aby prodávající mohl efektivně rozhodnout, zda se vyplatí prodávat s DPH, nebo počkat na osvobození.
• Výše prodejní ceny po provedení změn může ovlivnit, zda z prodeje vznikne povinnost zdanění.

7. Důležité pro majitele staveb:

• Sledujte, zda vaše nemovitost spadá do kategorie novostaveb, nebo staveb, které byly podstatně změněny.
• Přesně zhodnoťte náklady na přestavbu a očekávaný výnos z prodeje, včetně dopadu DPH.

8. Shrnutí klíčových lhůt:

• DPH u novostaveb: do dvou let od kolaudace prvního prodeje.
• DPH u přestavěných staveb: do dvou let od dokončení podstatné změny, pokud byly splněny podmínky (změna využití, náklady > 30 % základu daně).

Závěr:
Od července 2025 je nutné věnovat větší pozornost konkrétním podmínkám zdanění při prodeji staveb. Ať už se jedná o novostavbu, nebo starší objekt, který prošel zásadní úpravou, správné načasování prodeje a dodržení daňových podmínek může významně ovlivnit výnos z prodeje. Plánování a konzultace s odborníky na DPH se proto stávají klíčovým faktorem pro úspěšný prodej nemovitosti.

Přečtěte si také: Co přináší rychlejší osvobození od DPH u staveb z ekonomického hlediska? Kteří plátci DPH s žádostí o prominutí pokut neuspějí?