Kdo může uplatnit nárok na odpočet DPH u stavebního pozemku od července 2025?
Od července 2025 vstoupily v platnost zásadní legislativní úpravy týkající se povinnosti DPH při realizaci prodejů stavebních pozemků, které fundamentálně změnily dosavadní praxi a přístup k danému problému. Tyto změny představují významný posun v české daňové legislativě, který ovlivňuje široké spektrum podnikatelských subjektů působících v oblasti realitního trhu a stavebnictví.
Kategorie podnikatelů s nárokem na odpočet DPH
1. Plátci DPH prodávající pozemky v rámci podnikání
Primární skupinu tvoří plátci DPH, kteří realizují prodej stavebního pozemku nebo více pozemků jako integrální součást své podnikatelské činnosti. U této kategorie je klíčové, že prodej pozemku není náhodnou či jedinou transakcí, ale představuje pravidelnou nebo alespoň pravidelně se opakující součást jejich obchodní aktivity.
Tito podnikatelé mají automatický nárok na uplatnění odpočtu DPH z veškerých investic, které do daného pozemku vložili, včetně:
- Původní kupní ceny pozemku
- Nákladů na inženýrské sítě a jejich připojení
- Výdajů za územní plánování a stavební povolení
- Investic do terénních úprav a zpevnění povrchů
- Nákladů na geodetické práce a přípravné dokumentace
2. Developerské společnosti a stavební firmy
Druhou významnou kategorií jsou developerské společnosti, stavební firmy a další subjekty specializující se na výstavbu a prodej nemovitostí, pro které představuje obchodování se stavebními pozemky základní pilíř jejich podnikatelské strategie.
Tyto subjekty nejčastěji využívají možnost odpočtu DPH, protože:
- Nakupují pozemky cíleně za účelem jejich dalšího zhodnocení a prodeje
- Investují značné prostředky do přípravy pozemků pro výstavbu
- Realizují komplexní projekty zahrnující infrastrukturu a inženýrské sítě
- Mají detailně vedenou dokumentaci o všech vložených investicích
3. Realitní makléři a zprostředkovatelé s vlastním portfoliem
Třetí skupinu představují realitní makléři a zprostředkovatelé, kteří kromě klasického makléřského podnikání také vlastní a obchodují s nemovitostmi na vlastní účet. Tato kategoria je specifická tím, že kombinuje služby v oblasti realit s přímým obchodováním s nemovitostmi.
Pro tyto podnikatele platí nárok na odpočet DPH za předpokladu, že:
- Prodej pozemku je součástí jejich registrované podnikatelské činnosti
- Dokáží prokázat souvislost mezi nákupem a prodejem pozemku a svým podnikáním
- Vedou řádnou dokumentaci o všech transakčních nákladech
Podmínky pro uplatnění nároku na odpočet
Kritérium souvislosti s podnikáním
Základním předpokladem pro uplatnění nároku na odpočet DPH je prokázání přímé souvislosti mezi prodejem stavebního pozemku a podnikatelskou činností prodávajícího. Toto kritérium musí být splněno komplexně a průkazně, což znamená:
- Pozemek musí být evidován v podnikatelském majetku
- Prodej musí být realizován v rámci registrované ekonomické činnosti
- Musí existovat jasná dokumentace o podnikatelském záměru s pozemkem
- Nelze se jednat o náhodný nebo ojedinělý prodej osobního majetku
Opakovanost prodejů jako indikátor podnikání
Významným faktorem pro posouzení nároku na odpočet DPH je opakovanost prodejů stavebních pozemků, která slouží jako indikátor systematické podnikatelské činnosti. Pokud podnikatel realizuje prodeje pozemků opakovaně, i když tyto prodeje nejsou jeho primární činností, může si uplatnit nárok na odpočet DPH.
Kritéria pro posouzení opakovanosti:
- Frekvence prodejů během určitého časového období
- Systematičnost při vyhledávání a nabývání pozemků
- Investice do zhodnocení pozemků před prodejem
- Marketingové aktivity směřující k prodeji pozemků
Celkově lze konstatovat, že změny platné od července 2025 představují významnou příležitost pro mnoho podnikatelů k optimalizaci jejich daňové pozice, současně však vyžadují pečlivé plánování a dodržování všech legislativních požadavků pro úspěšné uplatnění nároků na odpočet DPH.
Mohlo by vás také zajímat: Koho se netýká DPH při prodeji stavebního pozemku v roce 2025? Změny v legislativě od července a srpna 2025, které by podnikatelům neměly uniknout