Jak správně nastavit krátkodobý pronájem mezi spojenými osobami?

Co jsou spojené osoby a proč je toto téma důležité?

Krátkodobé pronájmy mezi spojenými osobami představují v České republice poměrně běžnou praxi, která se však velmi často dostává do přímého rozporu s platnými daňovými pravidly a předpisy. Spojené osoby jsou například:

• Rodinní příslušníci (rodiče, děti, sourozenci, manželé)
• Obchodní partneři s kapitálovou nebo personální vazbou
• Společnosti a jejich jednatelé či společníci
• Osoby blízké ve smyslu občanského zákoníku

Proč jsou tyto smluvní vztahy pod zvýšeným dohledem?

Finanční úřady věnují pronájmům mezi spojenými osobami zvýšenou pozornost, protože:

• Existuje vysoké riziko účelového snižování daňové povinnosti
• Smluvní podmínky bývají nastaveny výhodněji než u nezávislých stran
• Nájemné bývá často uměle snižováno nebo stanoveno nevhodným způsobem
• Správci daně tyto vztahy považují za rizikové transakce hodné prověření

Nejzásadnější pravidlo – správné nastavení tržní ceny nájemného

Základní princip:

Nájemné musí vždy odpovídat obvyklé tržní ceně, tedy takové ceně, kterou by za stejných podmínek sjednaly dvě zcela nezávislé strany.

Co to konkrétně znamená?

• Nájemné nesmí být nižší než standardní tržní nájemné v dané lokalitě
• Musí odpovídat cenám srovnatelných nemovitostí ve stejné oblasti
• Výše nájemného musí zohledňovat stav, velikost a vybavení nemovitosti
• Nájemné musí být stanoveno předem a písemně, nikoli zpětně

Zvláštní pozor na krátkodobé pronájmy – klíčové riziko!

Kdy NELZE hovořit o krátkodobém ubytování typu Airbnb?

Pokud je nemovitost:

• Rezervována výhradně pro konkrétní osobu nebo skupinu osob
• Nenabízena jiným zájemcům po dobu rezervace
• Nedostupná pro veřejnost v daném časovém období

Co z toho vyplývá?

• Nelze účtovat nájemné pouze za dny skutečné přítomnosti nájemce
• Nelze aplikovat denní sazby typické pro platformy jako Airbnb
• Celá doba rezervace se považuje za standardní nájemní vztah

Správný postup – jak nájemné stanovit?

Podle § 23 odst. 7 ZDP musí být vždy sjednáno:

Standardní měsíční tržní nájemné Odpovídající vztahu mezi zcela nezávislými stranami Platné pro celé smluvní období, nikoli jen pro dny využití Srovnatelné s cenami v dané lokalitě

Písemná smlouva a dokumentace – základ pro daňovou kontrolu

Co musí smlouva obsahovat?

• Přesnou identifikaci smluvních stran a nemovitosti
• Jasně stanovenou výši nájemného a způsob jeho úhrady
• Dobu trvání nájemního vztahu
• Popis podmínek, za kterých bylo nájemné stanoveno
• Kritéria a podklady, podle nichž byla výše nájemného určena

Doporučená podpůrná dokumentace:

• Srovnávací analýza tržních nájmů v lokalitě
• Výpisy z realitních portálů (Sreality, Bezrealitky apod.)
• Znalecký posudek nebo odhad obvyklého nájemného
• Korespondence dokládající způsob stanovení ceny
• Fotodokumentace stavu nemovitosti

Co hrozí při nedostatečném nastavení smluvního vztahu?

Postup správce daně při daňové kontrole:

1. Vyhodnotí podmínky smluvního vztahu jako nejasné nebo nevýhodné 2. Vyzve pronajímatele k předložení vysvětlení a dokumentace 3. Pokud pronajímatel neprokáže oprávněnost nastavených podmínek… 4. Správce daně doměří daň a navýší základ daně

Konkrétní důsledky doměření:

• Navýšení základu daně na úroveň standardního tržního nájemného
• Doplatek daně z příjmů za celé kontrolované období
• Penále ve výši 20 % z doměřené daně
• Úroky z prodlení za každý den prodlení
• Možné trestněprávní důsledky při úmyslném zkrácení daně

Mohlo by vás také zajímat: Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu v roce 2026? Proč při zdanění nájmu raději využít skutečné výdaje?