Co je cena obvyklá u nemovitosti?

• Cena obvyklá představuje klíčový právní pojem v oblasti realitního trhu a je pevně zakotvena v českém právním řádu, konkrétně v ustanovení § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, který tento termín přesně definuje a vymezuje jeho použití v praxi při sjednávání kupních smluv týkajících se nemovitostí všeho druhu
• Jedná se o takovou cenu, za kterou se stejná nebo srovnatelná nemovitost skutečně prodávala v době a místě uzavření příslušné smlouvy o prodeji nemovitosti, přičemž klíčovým faktorem je tedy reálná tržní situace panující v daném okamžiku a na daném místě
• Cena obvyklá odráží skutečný stav realitního trhu v konkrétní lokalitě a v konkrétním časovém období, nikoliv nějakou uměle stanovenou nebo administrativně určenou hodnotu, která by nemusela odpovídat aktuální realitě trhu s nemovitostmi

Faktory ovlivňující stanovení ceny obvyklé

• Při stanovení ceny obvyklé se zohledňuje celková fyzická kondice a stavebně-technický stav nemovitosti, tedy zda se jedná o novostavbu nebo starší objekt, v jakém je stavu střecha, fasáda, rozvody inženýrských sítí, okna, podlahy a veškeré další konstrukční a technické prvky budovy, které mají přímý vliv na její tržní hodnotu
• Dalším zásadním faktorem, který výrazně ovlivňuje výslednou cenu obvyklou, je poloha nemovitosti, přičemž se posuzuje nejen geografická lokace v rámci České republiky, ale také konkrétní umístění v rámci obce, dostupnost veřejné dopravy, blízkost občanské vybavenosti jako jsou školy, obchody, zdravotnická zařízení, parky a další infrastruktura
• Důležitou roli při určování ceny obvyklé hrají také případné právní vady nemovitosti, mezi které může patřit například věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo třetí osoby, probíhající soudní spory týkající se vlastnictví nemovitosti nebo jiná právní omezení, která mohou výrazně snižovat atraktivitu nemovitosti pro potenciální kupující
• Aktuální stav nabídky a poptávky na realitním trhu v dané lokalitě je rovněž klíčovým ukazatelem při stanovení ceny obvyklé, protože v oblastech s vysokou poptávkou a nízkou nabídkou budou ceny nemovitostí přirozeně výše, zatímco v lokalitách s přebytkem nabídky a slabou poptávkou bude cena obvyklá odpovídajícím způsobem nižší

Rozdíl mezi cenou obvyklou a úřední cenou

• Cena obvyklá se zásadním způsobem liší od ceny stanovené úřední oceňovací vyhláškou, přičemž tento rozdíl je naprosto zásadní pro správné pochopení celé problematiky oceňování nemovitostí v českém právním prostředí
• Cena stanovená úřední oceňovací vyhláškou slouží primárně pro daňové účely, tedy zejména pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí a dalších daňových povinností spojených s převodem vlastnictví nemovitosti, a může se od skutečné tržní ceny nemovitosti výrazně lišit, a to oběma směry
• Zatímco úřední cena je stanovena administrativně na základě předem definovaných koeficientů a parametrů obsažených v oceňovací vyhlášce, cena obvyklá je dynamickým ukazatelem, který se neustále mění v závislosti na vývoji realitního trhu a aktuální ekonomické situaci

Praktické využití ceny obvyklé při prodeji nemovitosti

• V praxi se cena obvyklá využívá především v situacích, kdy prodávající a kupující při vzájemném vyjednávání o podmínkách prodeje nemovitosti nechtějí nebo nemohou do uzavírané kupní smlouvy uvádět jednoznačnou a konkrétní cenovou částku vyjádřenou v korunách českých
• Smluvní strany se tedy v kupní smlouvě mohou dohodnout, že kupní cena nemovitosti bude odpovídat ceně obvyklé platné v době a místě uzavření smlouvy, přičemž tato cena může být následně stanovena například znaleckým posudkem vypracovaným certifikovaným soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí
• Využití ceny obvyklé je velmi praktické v případech, kdy dochází k prodeji nemovitosti mezi osobami blízkými, v rámci dědického řízení, při majetkovém vypořádání mezi manželi po rozvodu nebo v dalších specifických situacích, kde je třeba objektivně a nezávisle prokázat hodnotu převáděné nemovitosti

Kdo stanovuje cenu obvyklou

• Cenu obvyklou nemovitosti může v praxi stanovit několik různých subjektů, přičemž nejautoritativnějším způsobem jejího určení je vypracování odborného znaleckého posudku certifikovaným soudním znalcem, který má příslušnou kvalifikaci a oprávnění v oboru oceňování nemovitostí
• Znalec při vypracování posudku vychází z celé řady podkladů a informací, včetně aktuálních realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, z databází realitních kanceláří, z veřejně dostupných údajů o cenách nemovitostí a z vlastního odborného šetření a prohlídky oceňované nemovitosti
• Cenu obvyklou mohou orientačně stanovit také realitní makléři a odborníci působící na realitním trhu na základě svých zkušeností a znalosti místního trhu, avšak takový odhad nemá stejnou právní váhu jako formální znalecký posudek a slouží spíše jako pomocná informace pro orientaci prodávajícího i kupujícího

Mohlo by vás také zajímat: Kdy je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti manželů? Daň z nemovitosti v roce 2026 je třeba zaplatit do 1. června