Příjem z pronájmu představuje specifickou kategorii příjmů, která podléhá zdanění podle zákona o daních z příjmů. Jedná se o oblast, která bývá často předmětem nejasností a dotazů ze strany pronajímatelů, kteří mnohdy tápou v otázce, jaké konkrétní finanční položky mají do svého daňového přiznání zahrnout a které naopak nikoliv. Definice příjmu z pronájmu je přitom naprosto klíčová pro správné stanovení daňového základu a následný výpočet daňové povinnosti. Pochopení této problematiky může pronajímatelům ušetřit nejen čas strávený nad daňovým přiznáním, ale i potenciální nepříjemnosti v podobě doměrků či sankcí ze strany finančního úřadu.
Co se do příjmu z pronájmu jednoznačně počítá:
Samotná částka nájemného tvoří základ příjmu z pronájmu. Jedná se o peněžní plnění, které nájemce pravidelně hradí pronajímateli výměnou za možnost užívat byt, dům, nebytový prostor nebo jinou nemovitost. Tato suma je stanovena v nájemní smlouvě a představuje odměnu pronajímateli za poskytnutí jeho majetku k užívání jiné osobě. Všechny tyto platby, které nájemce poskytuje pronajímateli čistě za užívání prostoru jako takového, jsou považovány za příjem z pronájmu a podléhají zdanění. Může se jednat o měsíční platby, čtvrtletní či roční úhrady, případně i o platby stanovené jiným časovým intervalem – rozhodující je účel platby, nikoliv její frekvence.
Do příjmu z pronájmu se započítává také kauce, pokud se stane příjmem pronajímatele (například pokud ji pronajímatel použije na úhradu škod způsobených nájemcem a nevrátí ji). Pokud pronajímatel přijímá od nájemce jednorázové platby spojené s nájmem, jako například poplatek za sepsání nájemní smlouvy či administrativní poplatky související přímo s pronájmem, i tyto položky by měly být zahrnuty do příjmu z pronájmu.
Co se do příjmu z pronájmu jednoznačně nezapočítává:
Platby za energie (elektřina, plyn, voda) nepředstavují příjem z pronájmu, ale jsou považovány pouze za přefakturaci těchto služeb. Pokud nájemce hradí energie přímo dodavatelům, není to samozřejmě příjem pronajímatele. Pokud však pronajímatel tyto služby přefakturovává, nejedná se o jeho příjem, protože tyto částky pouze „protékají“ přes jeho účetnictví.
Poplatky za služby spojené s užíváním nemovitosti, jako jsou platby za odvoz odpadu, úklid společných prostor, provoz výtahu, ostrahu objektu, údržbu zahrady či společných prostor, internetové připojení či kabelovou televizi, rovněž nespadají do kategorie příjmů z pronájmu. Tyto služby jsou pouze doplňkové k samotnému nájmu a pronajímatel na nich obvykle negeneruje zisk – pouze zajišťuje jejich poskytování a přeúčtovává jejich cenu nájemcům.
Zálohy na opravy a údržbu či příspěvky do fondu oprav také nelze považovat za příjem z pronájmu. Tyto prostředky jsou určeny k financování budoucích oprav a údržby nemovitosti a pronajímatel je pouze spravuje, nikoliv spotřebovává jako svůj příjem.
Vratná kauce (pokud je později vrácena nájemci) se rovněž nezapočítává do příjmu z pronájmu, jelikož se nejedná o platbu za užívání prostoru, ale o formu jistoty, která má pronajímateli poskytnout určitou míru finanční ochrany proti případnému poškození majetku či neplacení nájemného.
Je důležité, aby pronajímatelé důsledně rozlišovali mezi částkami, které představují skutečný příjem z pronájmu, a platbami, které jsou pouze přeúčtováním služeb či energií. Správné určení příjmů z pronájmu je zásadní pro stanovení daňového základu a korektní výpočet daňové povinnosti. V případě nejasností je vždy doporučeno konzultovat danou situaci s daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem.
Přečtěte si také: Co jsou skutečně výdaje daňové uznatelné při pronájmu nemovitosti? Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu v roce 2025?