Musí se při podnikání DPH z prodeje stavebního pozemku platit vždy?

Nové právní předpisy nyní výslovně stanovují, že zdanění podléhají i takové stavební pozemky, na kterých je podle platné územně plánovací dokumentace výstavba pouze možná v budoucnu, nikoli nutně okamžitě realizovatelná. Tato změna má dalekosáhlé důsledky pro vlastníky pozemků, kteří dosud mohli počítat s tím, že jejich pozemky nebudou podléhat DPH z důvodu současné nezastavitelnosti. Rozšíření definice zdanitelných pozemků tak významně zvyšuje počet transakcí, které mohou být zatíženy 21% sazbou DPH.

Klíčové rozlišení podle charakteru prodeje

• Povinnost DPH NENÍ automatická – závisí na okolnostech prodeje

Jedním z nejdůležitějších aspektů nové právní úpravy je skutečnost, že povinnost platit DPH při prodeji stavebních pozemků rozhodně není univerzální a automaticky se nevztahuje na všechny prodeje bez rozdílu. Rozhodující faktory zahrnují především to, zda se jedná o prodej v rámci podnikatelské činnosti, frekvenci prodejů, počet současně prodávaných pozemků a vztah pozemku k podnikatelskému majetku prodávajícího. Správné posouzení těchto okolností je klíčové pro určení daňových povinností.

• Jednorázový prodej osobního majetku – DPH se NEPLATÍ

V případě, že podnikající fyzická nebo právnická osoba prodává pouze jednorázově stavební pozemek, který byl dosud v jejím osobním vlastnictví a nebyl nikdy zahrnut do obchodního majetku určeného k podnikání, pak takový prodej nepodléhá dani z přidané hodnoty. Toto pravidlo platí bez ohledu na skutečnost, zda je prodávající registrovaným plátcem DPH nebo ne. Klíčové je prokázání, že pozemek byl součástí osobního, nikoli podnikatelského majetku, a že jeho prodej představuje pouze jednorázovou transakci, která nesouvisí s výkonem podnikatelské činnosti prodávajícího.

• Opakovaný nebo množný prodej – povinnost DPH vzniká

Zcela odlišná situace nastává v okamžiku, kdy stejný podnikatel začne prodávat stavební pozemky opakovaně v čase, nebo když prodává více stavebních pozemků současně či v krátkém časovém úseku. V takovém případě již daňové orgány posuzují tyto transakce jako součást podnikatelské činnosti zaměřené na dosahování zisku z obchodování s nemovitostmi. Prodávající má pak povinnost do prodejní ceny každého takového pozemku započítat DPH ve výši 21% a tuto daň následně odvést státnímu rozpočtu prostřednictvím daňového přiznání k DPH.

Praktické dopady pro různé skupiny subjektů

• Dopady pro plátce DPH specializující se na obchodování s pozemky

Největší dopad nových pravidel pocítí zejména plátci DPH, kteří se specializují na obchodování se stavebními pozemky jako na svou hlavní nebo vedlejší podnikatelskou činnost. Tito podnikatelé musí nyní velmi pečlivě sledovat změny v územně plánovací dokumentaci, protože pozemky, které dříve nebyly považovány za stavební, se mohou ze dne na den stát zdanitelnými. Musí také implementovat nové administrativní postupy pro správné vyměření a odvod DPH z každého prodaného pozemku, což může znamenat dodatečné náklady na daňové poradenství a účetní služby.

• Výhody pro kupující při jednorázových prodejích

Pro kupující stavebních pozemků může rozlišení mezi podnikatelským a nepodnikatelským prodejem představovat významnou finanční výhodu. Při nákupu pozemku od prodávajícího, který jej prodává jednorázově ze svého osobního majetku, bude kupní cena o 21% nižší, protože nebude zatížena DPH. Tato úspora může u dražších pozemků představovat desetitisíce až statisíce korun, což činí z tohoto rozlišení velmi praktický a finančně významný aspekt celé problematiky.

Rizika a kontrolní mechanismy

• Kontroly finančních úřadů a důkazní břemeno

Finanční úřady získaly novou legislativou rozšířené pravomoci ke kontrole prodejů stavebních pozemků a k posuzování jejich skutečného charakteru. Pokud má finanční úřad důvodné podezření, že se prodej, který nebyl zatížen DPH, ve skutečnosti jednal o podnikatelskou transakci, může zahájit daňovou kontrolu a požadovat dodatečný odvod daně včetně příslušenství. Prodávající pak nese důkazní břemeno a musí předložit přesvědčivé důkazy o tom, že se jednalo o nepodnikatelský prodej osobního majetku.

• Důkazní prostředky pro obhajobu nepodnikatelského charakteru prodeje

K prokázání nepodnikatelského charakteru prodeje slouží různé důkazní prostředky, mezi které patří především dokumentace o způsobu nabytí pozemku, délce jeho vlastnictví, důvodech pro jeho prodej a absenci jakýchkoli přípravných činností směřujících k jeho dalšímu prodeji. Užitečné mohou být také svědecké výpovědi, korespondence s realitními makléři nebo developery, a jakékoli další dokumenty prokazující, že prodej byl motivován osobními, nikoli podnikatelskými důvody, jako je například potřeba finančních prostředků na řešení rodinné situace nebo zdravotních problémů.

Mohlo by vás také zajímat: Kdo musí řešit DPH u stavebního pozemku od července 2025? Kolik je DPH na pozemek?