Služeb vázaných k nemovitosti podléhajících povinnostem souvisejícím s DPH není zrovna málo. Zdaleka nejde jen o stavební a související práce, ale také ubytovací služby, pronájmy či zemědělské činnosti a mnohé další záležitosti. Tyto služby je nutné řádně vyřešit z hlediska DPH. Situace se stává komplikovanější, pokud se nemovitost nachází na území jiné členské země EU a služby poskytuje plátce DPH z jiného státu, jako je například plátce z ČR poskytující služby k nemovitosti na Slovensku. V takovém případě je klíčové vyjasnit, v kterém státě je místo plnění pro dané služby a kdo má povinnost DPH odvést.
V některých případech je možné postupovat podle českého zákona o DPH i pravidel EU a obě možnosti budou správné. Avšak v jiných případech platí specifická pravidla, která se mohou lišit v závislosti na konkrétní situaci.
U služeb spojených s nemovitostí se místo plnění určuje podle speciálního pravidla, které stanovuje, že místo plnění je tam, kde je nemovitost umístěna. Služba spojená s nemovitostí je taková služba, která má jednoznačně přímou souvislost s danou nemovitou věcí. Místem plnění při poskytnutí služby vztahující se k právu stavby je místo, kde se nachází pozemek zatížený právem stavby.
Je důležité vědět, co jsou služby spojené s nemovitostí a že musí s nemovitostí jasně souviset.
Český zákon o DPH ohledně služeb vázaných k nemovitosti uvádí, například služby znalců, odhadců a realitních kanceláří, ubytovací služby, udělení práv na užívání nemovité věci, a služby při přípravě a koordinaci stavebních prací, tj. služby architekta a stavebního dozoru.
Evropská legislativa uvádí obdobný výčet služeb, jako jsou služby odhadců a realitních kanceláří, poskytnutí ubytování v hotelech či podobných zařízeních, udělení práv na užívání nemovitosti, a služby při přípravě a koordinaci stavebních prací, například služby architektů a stavebního dozoru.
Je však třeba zdůraznit, že služba spojená s nemovitostí musí mít s danou nemovitostí dostatečně přímou souvislost a právě u jmenovaných služeb vzniká u plátců nejčastěji nejistota, zda tyto služby vyhovují právě požadavku na přímou souvislost a dochází nejčastěji k chybám.
Dalším krizovým prvkem je, kdo v jaké situaci má povinnost daň odvést
Klíčovým krokem je samozřejmě správně určit, kdo má povinnost DPH odvést. Situace se může lišit v závislosti na konkrétním případu. Pokud jako český plátce DPH poskytneme službu spojenou s nemovitostí na území jiného státu EU, existují dvě varianty jak postupovat se zdaněním:
- Služba poskytnuta plátci daně v zemi, kde se nachází nemovitost – daň odvede osoba, které je služba poskytnuta (případně si současně uplatní odpočet nebo jeho část podle předpisů dané země).
- Služba poskytnuta osobě, která není osobou povinnou k dani v zemi, kde se nachází nemovitost – daň odvede poskytovatel služby (podle předpisů dané země).