Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu v roce 2026?

1. Zákonné limity příjmů, které určují povinnost podat daňové přiznání

Klíčovým faktorem při rozhodování o tom, zda poplatník musí podat daňové přiznání a zdanit příjmy z pronájmu, je překročení zákonem stanovených limitů celkových zdanitelných příjmů. Česká daňová legislativa rozlišuje v tomto ohledu dvě základní skupiny poplatníků a pro každou z nich stanovuje jiný limit, jehož překročení zakládá povinnost podat daňové přiznání:

• Obecný roční limit ve výši 50 000 Kč – tento limit se týká všech poplatníků, kteří nejsou zaměstnanci, nebo těch, jejichž celkové zdanitelné příjmy pocházejí výhradně z jiných zdrojů než ze závislé činnosti. Pokud celkové roční zdanitelné příjmy poplatníka, do nichž se příjmy z pronájmu samozřejmě zahrnují, nepřesáhnou za celé zdaňovací období roku 2025 částku 50 000 Kč, poplatník daňové přiznání podávat nemusí a příjmy zdanění nepodléhají. Jakmile však tato hranice byť jen o jedinou korunu přesažena je, povinnost podat daňové přiznání a příjmy řádně zdanit vzniká automaticky a bez výjimky.
• Speciální limit pro zaměstnance ve výši 20 000 Kč – zaměstnanci, tedy osoby, jejichž hlavním zdrojem příjmů je závislá činnost, u níž jejich zaměstnavatel odvádí zálohy na daň z příjmů, mají pro ostatní zdanitelné příjmy, mezi něž příjmy z pronájmu patří, stanoven přísnější limit, a to 20 000 Kč za celý kalendářní rok. To znamená, že pokud zaměstnanec pronajímal v roce 2025 nemovitost a příjem z tohoto pronájmu, případně v součtu s jinými zdanitelnými příjmy mimo příjmů ze zaměstnání, přesáhl právě tuto hranici 20 000 Kč, musí podat daňové přiznání a příjmy z pronájmu řádně přiznat a zdanit.

2. Konkrétní skupiny poplatníků, kterých se zdanění příjmů z pronájmu týká

Povinnost zdanit příjmy z pronájmu a podat daňové přiznání v roce 2026 za rok 2025 se v praxi dotýká velmi široké skupiny poplatníků. Není tedy rozhodně výsadou pouze podnikatelů nebo osob s vysokými příjmy. Mezi typické skupiny poplatníků, na které se tato povinnost vztahuje, patří:

• Běžní pronajímatelé nemovitostí – fyzické osoby, které pronajímají byt, dům, garáž, nebytový prostor nebo jakoukoliv jinou nemovitou věc a jejichž příjmy z tohoto pronájmu přesáhly za rok 2025 příslušný zákonný limit. Tato skupina je nejpočetnější a zahrnuje jak osoby, které pronajímají dlouhodobě jednomu nájemci, tak osoby provozující krátkodobý pronájem například prostřednictvím platforem jako Airbnb.
• Důchodci – i důchodci, kteří pronajímají nemovitost a jejichž příjem z pronájmu přesáhl za celý rok 2025 hranici 50 000 Kč, mají povinnost podat daňové přiznání a příjmy zdanit. Skutečnost, že poplatník pobírá starobní důchod, jej od daňové povinnosti neosvobozuje. Důchodci přitom mohou využít základní daňovou slevu na poplatníka a případně i další slevy, které mohou výslednou daňovou povinnost výrazně snížit, v některých případech dokonce až na nulu.
• Osoby s pasivními příjmy – do této kategorie spadají poplatníci, jejichž příjmy pocházejí výhradně z pasivních zdrojů, tedy například z pronájmu nemovitostí a zároveň z investic do cenných papírů, podílových fondů, dividend nebo jiných kapitálových aktiv. Pokud součet všech těchto pasivních příjmů přesáhne za rok 2025 zákonný limit 50 000 Kč, je povinnost podat daňové přiznání a příjmy řádně zdanit zcela jednoznačná.
• Zaměstnanci pronajímající nemovitosti – jak již bylo uvedeno výše, zaměstnanci mají přísnější limit. Pokud jejich příjmy z pronájmu, případně v součtu s jinými příjmy mimo závislé činnosti, přesáhly v roce 2025 částku 20 000 Kč, musejí podat daňové přiznání. Přitom je důležité zdůraznit, že zaměstnanci, kteří mají daňové přiznání zpracovávané zaměstnavatelem formou ročního zúčtování, tuto možnost v případě povinnosti přiznat příjmy z pronájmu využít nemohou – daňové přiznání musejí podat sami.

3. Co se považuje za příjem z pronájmu a co do něj naopak nepatří

V daňovém přiznání podávaném v roce 2026 za zdaňovací období roku 2025 je poplatník povinen uvést celkovou výši příjmů z pronájmu, které během tohoto zdaňovacího období skutečně obdržel. Je přitom naprosto zásadní správně určit, co se za příjem z pronájmu považuje a co nikoliv, protože chybné zahrnutí plateb, které příjmem z pronájmu nejsou, by vedlo ke zbytečnému nadhodnocení základu daně a tím pádem i k vyšší daňové povinnosti.

• Co je příjmem z pronájmu: Za příjem z pronájmu se považuje výhradně ta část plateb od nájemce, která představuje úhradu za samotné užívání nemovitosti – tedy tzv. čisté nájemné. Tato částka je zpravidla výslovně uvedena v nájemní smlouvě jako cena za pronájem.
• Co příjmem z pronájmu není: Do příjmů z pronájmu se naopak nezahrnují platby, které nájemce hradí za služby spojené s užíváním nemovitosti. Jedná se zejména o platby za energie, jako jsou elektřina, plyn nebo teplo, dále platby za vodné a stočné, za úklid společných prostor, za správu domu, za odvoz odpadu a podobné služby. Tyto platby pronajímatel od nájemce přijímá pouze jako zprostředkovatel a v plné výši je dále odvádí příslušným dodavatelům. Proto nejsou jeho příjmem a do daňového přiznání se neuvádějí.

4. Pronájem nemovitosti ve společném jmění manželů

Specifická situace nastává v případě, kdy je pronajímaná nemovitost součástí společného jmění manželů. V takovém případě platí jednoznačné pravidlo – příjmy z pronájmu takové nemovitosti zdaňuje vždy pouze jeden z manželů, a to ten, který se k tomu rozhodne nebo který byl určen dohodou mezi manželi. Druhý z manželů příjmy z pronájmu v daňovém přiznání neuvádí. Toto pravidlo je výhodné zejména tehdy, pokud jeden z manželů má vyšší ostatní příjmy a tím pádem by pro něj zdanění příjmů z pronájmu bylo nevýhodnější než pro druhého manžela, který má například nižší základ daně nebo na něhož lze uplatnit vyšší daňové slevy.

5. Uplatnění daňových slev a odpočtů na příjmy z pronájmu

Příjmy z pronájmu uváděné v daňovém přiznání nepředstavují automaticky plnou výši daňové povinnosti. Poplatník má právo uplatnit vůči těmto příjmům celou řadu zákonných daňových slev a odpočtů, které mohou výslednou daň výrazně snížit, v některých případech dokonce zcela eliminovat. Mezi nejdůležitější patří:

• Základní sleva na poplatníka – tuto slevu může uplatnit každý poplatník daně z příjmů fyzických osob bez ohledu na výši nebo charakter jeho příjmů. Sleva výrazně snižuje celkovou vypočtenou daň a je jedním z nejúčinnějších nástrojů pro snížení daňové povinnosti.
• Daňové zvýhodnění na vyživované děti – poplatníci, kteří vyživují děti žijící s nimi ve společné domácnosti, mohou uplatnit daňové zvýhodnění na každé takové dítě. Toto zvýhodnění může mít formu slevy na dani nebo daňového bonusu, a jeho uplatnění může výrazně ovlivnit výslednou daňovou povinnost.
• Další slevy a odpočty – poplatník může dále uplatnit například odpočet úroků z hypotečního úvěru, příspěvky na penzijní připojištění nebo životní pojištění, dary na veřejně prospěšné účely a další zákonem uznané odpočty, na které mu jeho individuální situace zakládá nárok.

Je tedy naprosto možné a v praxi nikoliv výjimečné, že poplatník sice má zákonnou povinnost podat daňové přiznání a příjmy z pronájmu v něm uvést, avšak po uplatnění všech relevantních slev a odpočtů vychází jeho celková daňová povinnost na nulu. V takovém případě poplatník daňové přiznání podat musí, ale fakticky na dani z příjmů fyzických osob nezaplatí nic.

Mohlo by vás také zajímat: Jak uvést příjmy z pronájmu v daňovém přiznání v roce 2025? Kdo může uplatnit slevu na manžela/manželku v roce 2026 za rok 2025?