Kolik může ušetřit odpočet úroků z hypotéky za rok 2025?

Splácení hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření představuje pro mnoho domácností v České republice významnou finanční zátěž, avšak současně přináší možnost realizovat nezanedbatelnou daňovou úsporu prostřednictvím odpočtu zaplacených úroků od základu daně. Konkrétně za celý kalendářní rok 2025 může činit maximální úspora na dani z příjmů až 30 000 korun, což představuje poměrně významnou částku, kterou si poplatník může ponechat ve své peněžence namísto toho, aby ji odvedl státu formou daňové povinnosti.

Je však naprosto zásadní a klíčové splnit všechny podmínky stanovené zákonem, přičemž především je třeba zdůraznit, že všechny splátky úroků musí být skutečně zaplaceny do posledního dne roku 2025, tedy nejpozději k 31. prosinci 2025, aby mohly být následně řádně uplatněny v daňovém přiznání nebo v rámci ročního zúčtování záloh na daň z příjmů fyzických osob, které bude podáváno na jaře roku 2026 za zdaňovací období roku 2025.

Základní podmínky pro uplatnění odpočtu

Pokud jste si v minulosti pořídili nemovitost, konkrétně rodinný dům nebo bytovou jednotku, která slouží k vašemu vlastnímu trvalému bydlení (nikoliv jako investice k pronájmu či k rekreačním účelům), a současně na financování této nemovitosti pravidelně měsíc co měsíc splácíte hypoteční úvěr poskytnutý bankovní institucí nebo úvěr čerpaný ze stavebního spoření od stavební spořitelny, máte ze zákona možnost využít daňového zvýhodnění formou odpočtu zaplacených úroků.

Maximální částka, kterou lze odečíst od základu daně, se liší v závislosti na tom, kdy byl váš úvěr sjednán a uzavřen. Pro úvěry, které byly sjednány a uzavřeny do 31. prosince 2020, platí výhodnější historická pravidla, která umožňují odečíst úroky až do výše 300 000 korun ročně. Naproti tomu pro novější hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření, které byly sjednány od 1. ledna 2021 a později, je maximální odpočitatelná částka snížena na 150 000 korun za kalendářní rok.

Praktický výpočet úspory pro starší hypotéky

Pro lepší ilustraci a pochopení fungování tohoto daňového zvýhodnění si pojďme ukázat konkrétní praktický příklad výpočtu daňové úspory. Představme si situaci, kdy jste si zařídili hypoteční úvěr někdy před koncem roku 2020, například v roce 2018 nebo 2019, a díky vyšším úrokovým sazbám, které v té době panovaly, nebo kvůli vysoké výši úvěru jste v průběhu celého roku 2025 zaplatili na úrocích z hypotéky celkovou částku například 200 000 korun.

V takovém případě postupujete následovně: celou částku 200 000 korun uvedete do příslušného řádku vašeho daňového přiznání (konkrétně do oddílu věnovaného odpočtu úroků z hypotečního úvěru). Tato suma se odečte od vašeho základu daně, což znamená, že váš zdanitelný příjem se sníží o těchto 200 000 korun. Vzhledem k tomu, že sazba daně z příjmů fyzických osob činí v České republice v roce 2025 standardně 15 procent pro většinu příjmů, výsledná úspora na dani se vypočítá jako patnáct procent z odečtené částky.

Konkrétní výpočet tedy vypadá takto: 200 000 Kč × 15 % = 30 000 Kč, což představuje maximální možnou úsporu, kterou jsme zmínili na začátku. Tato částka představuje peníze, které nemusíte zaplatit státu formou daně z příjmů a můžete je využít pro své vlastní potřeby.

Výpočet úspory pro novější hypotéky po roce 2020

Situace je mírně odlišná, pokud jste si hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření zařídili až po 1. lednu 2021, tedy v průběhu let 2021, 2022, 2023, 2024 nebo dokonce až v roce 2025. Pro tyto novější úvěry platí přísnější legislativní omezení, které snižuje maximální odpočitatelnou částku na 150 000 korun ročně.

To v praxi znamená, že i kdybyste teoreticky zaplatili na úrocích z hypotéky vyšší částku, například 180 000 korun nebo dokonce 200 000 korun za rok, do daňového přiznání můžete uvést a uplatnit maximálně pouze částku 150 000 korun. Vše nad tento zákonem stanovený limit prostě nelze pro daňové účely využít.

Maximální teoretická daňová úspora pro novější hypotéky se tedy vypočítá následovně: 150 000 Kč × 15 % = 22 500 korun. I přesto, že je tato částka nižší než u starších hypoték, stále představuje významné finanční zvýhodnění, které rozhodně stojí za to řádně uplatnit v daňovém přiznání či ročním zúčtování.

Důležité upřesnění k limitu v rámci domácnosti

Další velmi důležité pravidlo, na které je třeba pamatovat a které často bývá přehlíženo, se týká situace, kdy v jedné společně hospodařící domácnosti žije a úvěry splácí více poplatníků současně. Zákon totiž stanovuje, že maximální odpočitatelná částka 150 000 korun ročně (respektive 300 000 korun u starších úvěrů) platí pro celou domácnost dohromady, nikoliv pro každého poplatníka jednotlivě.

To konkrétně znamená, že pokud například manželé společně splácejí jeden hypoteční úvěr na jejich společný rodinný dům, celková suma odpočtu úroků je pro oba dohromady omezena maximem 150 000 korun (u úvěrů sjednaných po roce 2020), nikoli 150 000 korun pro manžela plus dalších 150 000 korun pro manželku. Stejně tak pokud jeden z manželů splácí hypotéku na byt a druhý splácí úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci, součet všech odečitatelných úroků ze všech úvěrů v rámci jedné domácnosti nesmí překročit zákonem stanovený limit.

Poměrný odpočet při zařízení hypotéky v průběhu roku

Specifická situace nastává v případech, kdy si hypoteční úvěr nezařídíte na samém začátku kalendářního roku, ale teprve v jeho průběhu, například v jarních, letních nebo podzimních měsících roku 2025. V takové situaci nelze uplatnit plný roční odpočet 150 000 korun, ale pouze poměrnou část odpovídající počtu měsíců, ve kterých jste úvěr skutečně spláceli.

Zákon pro tento účel stanovuje velmi jasné a přesné pravidlo: můžete si odečíst jednu dvanáctinu z ročního limitu 150 000 korun za každý měsíc splácení, což v praxi znamená maximálně 12 500 korun za každý kalendářní měsíc. Toto pravidlo zajišťuje spravedlivé a proporcionální uplatnění odpočtu v závislosti na skutečné délce splácení úvěru během roku.

Pro lepší pochopení si uveďme konkrétní praktický příklad: Předpokládejme, že jste uzavřeli hypoteční smlouvu v létě a první splátku úvěru jste zaplatili až v září 2025. Od září do konce roku, tedy do 31. prosince 2025, zbývá celkem čtyři kalendářní měsíce (září, říjen, listopad a prosinec). V tomto případě váš maximální možný odpočet činí 4 měsíce × 12 500 Kč = 50 000 korun. I kdybyste teoreticky během těchto čtyř měsíců zaplatili na úrocích vyšší částku, například 60 000 korun, do daňového přiznání můžete uvést maximálně pouze těch 50 000 korun, které odpovídají poměrné části ročního limitu.

Mohlo by vás také zajímat: Na odpočet daně z příjmu myslete už na podzim, aby se na jaře 2026 projevil v přiznání Snížení nebo odklad splátek hypotéky, má vždy svá negativa, na něž je nutné předem myslet